Kreishaus Minden

Der Gutachterausschuss

für Grundstückswerte

im Kreis Minden-Lübbecke

 

Mietpreisübersicht für Wohnungen

Nach ImmoWertV stellt die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel eine gute Annäherung an die marktüblich erzielbaren Erträge dar und ist daher in die Berechnungen des Ertrags-wertverfahrens eingeführt worden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Begriff aus dem Mietrecht für den frei finanzierten Wohnraum. Nach § 558 BGB ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Entgelten, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel nachgewiesen werden.

Im Kreis Minden-Lübbecke liegen von den Kommunen Mietspiegel in unterschiedlicher Qualität und Klassifizierung vor. Für die Auswertung der Kauffälle bzw. der Ableitung des Liegenschaftzinssatzes ist es jedoch erforderlich eine einheitliche, marktgerechte Berech-nungsgrundlage zu schaffen, die dann modellkonform für die Wertermittlung eingesetzt werden kann.

Die abgebildete Mietpreisübersicht ist u.a. abgeleitet aus den Mietspiegeln der Städte und Gemeinden sowie des Deutschen Mieterbundes in Abstimmung mit Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Sie bezieht sich auf frei finanzierte Wohnungen ohne öffentliche Förderung. Die erforderlichen Anpassungen und Umbasierungen sind vom Gutachterausschuss vorgenommen worden. Die hierfür gewählten Untersuchungsansätze entsprechen zwar nicht den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels, erheben aber andererseits den Anspruch mit alternativen Verfahren annähernd die ortsübliche Vergleichsmiete abzubilden. Hierbei sind auch die folgenden Quellen genutzt worden:

 

· aktuelle Mietangebote aus Internetportalen und der örtlichen Presse

· Bestandsmieten der Wohnungswirtschaft

· eigene Auswertungen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses

· Mietspiegel benachbarter Kommunen

· LEG Wohnungsmarktreport

· grundsicherungsrelevanter Mietspiegel des Kreises Minden-Lübbecke

· Auskünfte Städte und Gemeinden

 

Die angegebenen Mietwerte sind unverbindlich, aus ihr können keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Für Einfamilienhäuser sind die Mietwerte nur bedingt anwendbar.

 

Mietwertübersicht für Wohnungen

Gemeinde

Bj 1960

Bj. 1980

Bj. 2000

Bad Oeynhausen

4,90

5,70

6,80

Espelkamp

4,00

5,20

6,30

Hille

3,90

4,80

6,00

Hüllhorst

4,00

5,20

6,20

Lübbecke

4,50

5,30

6,50

Petershagen

3,90

4,80

5,90

Porta Westfalica

4,70

5,00

6,60

Pr. Oldendorf

3,90

4,90

6,10

Rahden

3,90

4,80

6,10

Stemwede

3,70

4,70

5,70

Hinweise zur Anwendung der Mietpreisübersicht

Die angegebenen monatlichen Mietwerte sind Grundmieten (Nettokaltmieten) ohne Nebenkosten bzw. Betriebskosten. Aufgelistet sind jeweils die Mieten pro m² Wohnfläche für die Baujahre 1960, 1980, 2000 in den Gemeinden. Um die Einflüsse auf den Mietwert definieren zu können, hat der Gutachterausschuss eine Vielzahl von Merkmalen untersucht, von denen bekannt ist, dass diese einen Einfluss auf die Wohnungsmiete ausüben. Als signifikante Einflussgrößen sind bestimmt worden:

  • Baujahr und Modernisierung
  • Wohnlage
  • Wohnungsgröße
  • Geschosslage der Wohnung

Die hierfür ermittelten Anpassungsfaktoren sind Bestandteil der Mietpreisübersicht.

 

 

 

 

Baujahr, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung

Die Mietwerte beziehen sich auf einen normalen baujahresbedingten Standard einer abgeschlossenen Wohnung mit Sammelheizung, Bad / Dusche und WC. Abweichungen in der Beschaffenheit und der Ausstattung der Wohnung können Zu- oder Abschläge vom Mietwert bewirken, die individuell anzubringen sind. Die nach Gemeinde gegliederten Tabellenwerte sind in drei Klassen aufgeteilt worden. Die Werte sind entsprechend dem Baujahr des Gebäudes zu interpolieren, wobei für Objekte vor Baujahr 1950 der extrapolierte Mietwert beibehalten wird. Durchgeführte Modernisierungen an der Wohnung bzw. des Gebäudes sind im Mietpreis zu berücksichtigen. Der Modernisierungsgrad wird nach den Vorgaben zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer für Wohngebäude aus dem Ertragswertmodell der AGVGA-NRW berechnet. Eine vollständige Beschreibung des Ertragswertmodells (Modell zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen) kann im Internet unter www.borisplus.nrw.de in der Rubrik - Standardmodelle der AGVGA-NRW - eingesehen werden. Abweichend vom Ertragswertmodell NRW wird der Ansatz des Modernisierungsgrades in festen Größen (Mittelwerte) ohne Interpolation vorgenommen. Durch die Ermittlung des Modernisierungsgrades kann sich ein vom tatsächlichen Baujahr abweichendes fiktives Baujahr ergeben, das entsprechend einzusetzen ist. Bei kernsanierten Gebäuden ist als (fiktives) Baujahr der Zeitpunkt der Baumaßnahme minus 10 Jahre einzusetzen. Eine Kernsanierung liegt dann vor, wenn die Wohnung in Bezug auf Ausstattung und Beschaffenheit im Wesentlichen einer im Zeitpunkt der Modernisierung erstellten Neubauwohnung entspricht. Für Neubauwohnungen sind ggf. noch Zuschläge am extrapolierten Tabellenwert anzubringen.

 

Pauschalierte Einstufung der Modernisierung

nicht modernisiert

= Klassse 1

 ≤1  Pkte

kleinere Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung

= Klassse 2

 4  Pkte

mittlerer Modernisierungsstand

= Klassse 3

8  Pkte

überwiegend modernisiert

= Klassse 4

 13  Pkte

umfassend modernisiert

= Klassse 5

 ≥18  Pkte

Wohnlage

Die in der Mietpreisübersicht dargestellten Werte beziehen sich auf eine gute Wohnlage in der Gemeinde, die bei Anwendung der Tabelle ggfs. entsprechend den Abweichungen mit Zu- oder Abschlägen zu versehen sind. Der Anpassungsfaktor für die Wohnlage ist aus dem zum Bodenrichtwert festgelegten Merkmal "Lagebeurteilung" abzuleiten. Bei Lageabweichungen im Bodenrichtwertgebiet ist eine Anpassung vorzunehmen. Der Faktor ist manuell zu bestimmen, wenn für das Bodenrichtwertgebiet kein Wert ausgewiesen ist.

 

sehr gute Wohnlage

 

= Faktor 1,1

gute Wohnlage

Lagewert 1

= Faktor 1,0

mittlere Wohnlage

Lagewert 2

= Faktor 0,9

mäßige Wohnlage

Lagewert 3

= Faktor 0,8

schlechte Wohnlage

 

= Faktor 0,7

Wohnungsgröße

Die Größe der Wohnung ergibt sich nach der Quadratmeterzahl der im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räume, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden,  Waschküche, Garage. Berechnungsgrundlage der Wohnfläche ist die Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung). Die Tabellenwerte der Mietwertübersicht sind entsprechend der Wohnungsgröße mit den folgenden Faktoren anzupassen. Die Faktoren sind zu interpolieren. Die Zusatzräume sind bis auf Garagen in den Mieten der Mietwertübersicht enthalten.

 

60 m²

= Faktor 1,08

80 m²

= Faktor 1,00

100 m²

= Faktor 0,94

Geschosslage der Wohnung

Untersuchungen über den Mietpreis in Abhängigkeit zur Lage der Wohnung im Gebäude haben bis auf die Dachgeschosswohnung nur geringfügige bzw. keine Abweichungen ergeben.

 

Vollgeschosse

= Faktor 1,00

Dachgeschosswohnung

= Faktor 0,95

Beispiel zur Anwendung der Mietpreisübersicht

 

Gesucht ist die monatliche Miete für eine Wohnung mit den folgenden Eigenschaften:

Ausstattung

Modernisierung

Baujahr

Ort

3 Zimmer, Küche, Bad, Zentralheizung

überwiegend modernisiert

1976

Lübbecke, Blasheim

Standard

Modernisierungsstufe Klasse 4

Fiktives Baujahr 1988*

Angepasster Tabellenwert  5,78 €/m²

Wohnlage

Bodenrichtwertgebiet Nr. 197
Lagewert 2 (mittlere Wohnlage)

 Korrekturfaktor Wohnlage 0,90

Wohnungsgröße

90 m²

Korrekturfaktor Wohnungsgröße 0,97

Geschosslage

Dachgeschoss

Korrekturfaktorfaktor Geschosslage 0,95

Mietpreis der Wohnung 

90 m²

x

5,78 €/m²

x

0,90

x

0,97

x

0,95

x

431 €

Wohnfläche

 

Auf Modernisierung angepasster Tabellenwert

 

Korrekturfaktor Wohnlage

 

Korrekturfaktor Wohnungsgröße

 

Korrekturfaktor Geschosslage

 

Mtl. Miete

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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